Để cấp Sổ đỏ đứng tên các thành viên hộ gia đình không hoàn toàn phụ thuộc vào mong muốn của các thành viên mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Các thành viên cần nắm rõ một số quy định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Điều kiện cấp Sổ đỏ đứng tên các thành viên hộ gia đình
Để cấp Sổ đỏ đứng tên các thành viên hộ gia đình không hoàn toàn phụ thuộc vào mong muốn của các thành viên mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định.
Có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu
Căn cứ Điều 137, 138 Luật Đất đai 2024, điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định Điều 137 Luật Đất đai 2024
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, gồm:
– Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất vì có có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. (căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024).
– Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai. (căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024).
– Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 (căn cứ Điều 139 Luật Đất đai 2024).
– Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền (đất có nguồn gốc không phải do UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao như đất do UBND xã, phường, thị trấn giao, đơn vị quân đội, công an giao,…) (căn cứ Điều 140 Luật Đất đai 2024).
Thỏa mãn điều kiện ghi tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Để được cấp Giấy chứng nhận đứng tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì ngoài việc đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như trên còn phải thỏa mãn điều kiện đứng tên hộ gia đình sử dụng đất.
Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định về hộ gia đình sử dụng đất như sau:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Theo đó, một người sẽ trở thành thành viên của hộ gia đình sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ – chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi theo quy định).
Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất không có nguồn gốc do Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho,…).
Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Khi có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện (ảnh minh họa).
Ghi thông tin người đứng tên Sổ đỏ thế nào?
Khoản 6 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định thể hiện thông tin của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình trên Giấy chứng nhận như sau:
Ghi đầy đủ thông tin của các thành viên trong hộ trên Giấy chứng nhận như sau: “Ông” hoặc “Bà”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân.
Trường hợp không ghi được hết thông tin của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin của một/một số thành viên. Tiếp theo ghi là: “và các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ được thể hiện tại mã QR”.
Mã QR của Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.
Trường hợp các thành viên thoả thuận ghi tên của người đại diện trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin của người đại diện như sau: “Ông” hoặc “Bà”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân”, tiếp theo ghi “là đại diện cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”.
Như vậy, đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì trên Giấy chứng nhận sẽ thể hiện đầy đủ thông tin của các thành viên hoặc ghi tên của người đại diện, tùy theo nhu cầu của hộ gia đình.
Bán đất phải có sự đồng ý của các thành viên
Theo khoản 11 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:
Trường hợp có thay đổi quyền sử dụng đất của các thành viên hộ gia đình thì phải nộp văn bản thỏa thuận về việc thay đổi đó.
Văn bản thỏa thuận phải thể hiện thông tin thành viên của hộ có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Đồng thời, tại khoản 19 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng quy định trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình mà thực hiện quyền của người sử dụng đất thì trong hợp đồng, văn bản chuyển quyền phải thể hiện thông tin của thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì hộ gia đình không còn được quy định là đối tượng sử dụng đất như quy định trước đây.
Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày 01/8/2024, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới và ghi đầy đủ tên của các thành viên có chung quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024.
Trong đó, việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi trên Giấy chứng nhận do các thành viên tự thoả thuận.
Như vậy, theo các quy định trên, đối với trường hợp hộ gia đình là người sử dụng đất thì khi chuyển nhượng, tặng cho…phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình thì mới có hiệu lực.
Trong trường hợp này, các thành viên hộ gia đình sẽ cùng ký tên trên Hợp đồng chuyển nhượng hoặc có văn bản thỏa thuận về việc đồng ý chuyển nhượng và cử người đại diện thực hiện giao dịch.